فصل بانک - بر اساس گزارش مدیریتی «نخستین همایش اقتصاد مسکن»، مسئله تأمین مالی صنعت ساختمان صرفاً به کمبود منابع مالی و تسهیلات بانکی محدود نمی‌شود. در این گزارش پیشنهاد شده که بازار سرمایه از جایگاه ابزار مکمل به یکی از ارکان اصلی تأمین مالی این صنعت ارتقا یابد.
به گزارش پایگاه خبری بازار سرمایه ایران(سنا) ، «نخستین همایش اقتصاد مسکن» با محوریت «تأمین مالی صنعت ساختمان» و با حضور نمایندگان مجلس شورای اسلامی، معاونان و مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی، مدیران ارشد بانک مسکن و بانک توسعه تعاون، مدیران سازمان بورس و اوراق بهادار و نهادهای بازار سرمایه، مدیران تشکل‌های تخصصی و جمعی از فعالان بخش خصوصی و تعاونی برگزار شد.
این نشست را می‌توان تلاشی برای ایجاد گفتمان مشترک میان دولت، مجلس، نظام بانکی، بازار سرمایه، بخش خصوصی و بخش تعاون در خصوص یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصاد ایران دانست.
برآیند مباحث نشان داد که مسئله تأمین مالی صنعت ساختمان را نمی‌توان صرفاً به «کمبود منابع مالی» یا «کمبود تسهیلات بانکی» تقلیل داد. مسئله اصلی، ضعف حکمرانی مالی، محدود بودن تنوع ابزارهای تأمین مالی، عدم تناسب منابع کوتاه‌مدت و بلندمدت، ضعف شفافیت پروژه‌ها و فاصله میان عرضه مسکن و تقاضای مؤثر خانوارها است.
از این منظر، راه‌حل پایدار، عبور از رویکرد «پول‌محور» و حرکت به سمت نظام جامع تأمین مالی، متنوع، شفاف، داده‌محور و مبتنی بر تقسیم کار میان بازیگران مختلف است.
جایگاه بازار سرمایه
بر اساس این گزارش، ضرورت تغییر نگاه به بازار سرمایه یکی از مهم‌ترین نتایج نشست بود. در این گزارش تأکید شده بازار سرمایه نباید صرفاً در زمان کمبود منابع بانکی به‌عنوان ابزار مکمل به کار گرفته شود، بلکه باید به یکی از ارکان اصلی تأمین مالی صنعت ساختمان تبدیل شود.
ظرفیت‌هایی هم‌چون انواع اوراق مالی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های زمین و ساختمان، تأمین مالی پروژه، ابزارهای مبتنی بر دارایی، مشارکت سرمایه‌گذاران نهادی و سازوکارهای جذب سرمایه‌های خرد می‌توانند منابع جدیدی را وارد صنعت ساختمان کنند.
در ادامه گزارش آمده است که ایجاد ابزار مالی به‌تنهایی کافی نیست و پروژه ساختمانی باید به «دارایی قابل ارزیابی و قابل سرمایه‌گذاری» تبدیل شود. بر این اساس، سرمایه‌گذار باید از میزان سرمایه مورد نیاز پروژه، بازده مورد انتظار، زمان‌بندی اجرا، جریان درآمدی، میزان ریسک، تضمین‌های موجود، نحوه تعریف مالکیت و سازوکار خروج از سرمایه‌گذاری آگاه باشد.
بر همین اساس، ایجاد «استاندارد ملی پروژه‌های قابل تأمین مالی در صنعت ساختمان» پیشنهاد شده است. در چارچوب این استاندارد، پروژه‌ها از نظر فنی، حقوقی، مالی و اقتصادی استانداردسازی و رتبه‌بندی می‌شوند و ابزار مالی متناسب با ویژگی‌های هر پروژه انتخاب میشود.
طراحی زنجیره مالی پروژه
در این گزارش تاکید شده پروژه ساختمانی مراحل زمین، طراحی، اخذ مجوز، ساخت، تکمیل، فروش، بهره‌برداری و بازسازی را طی می‌کند و هر مرحله ریسک، جریان نقدی و نیاز مالی متفاوتی دارد. بنابراین نمی‌توان یک ابزار مالی واحد را برای تمام مراحل تجویز کرد.
بر اساس الگوی پیشنهادی گزارش، بازار سرمایه در مرحله ساخت در کنار تسهیلات بانکی و تأمین مالی زنجیره‌ای به کار گرفته میشود. در مرحله تکمیل، اوراق و ابزارهای بازار سرمایه نقش اصلی را بر عهده دارند و در مرحله بهره‌برداری نیز سرمایه‌گذاری نهادی و صندوق‌ها ابزار پیشنهادی تأمین مالی هستند.
پیشنهادهای اولویت‌دار
در بخش پایانی گزارش، 5 اقدام به‌عنوان اولویت سیاست‌گذاران معرفی شده است. نخستین اقدام، تدوین «سند جامع تأمین مالی صنعت ساختمان» با تقسیم کار مشخص میان دولت، بانک‌ها، بازار سرمایه، بخش خصوصی و تعاون است. ایجاد «سامانه ملی داده و رصد بازار مسکن» دومین پیشنهاد گزارش است. در گام سوم، طراحی «استاندارد پروژه ساختمانی قابل تأمین مالی» برای تبدیل پروژه‌های ساختمانی به فرصت‌های شفاف و قابل سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه پیشنهاد شده است. اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و طراحی مدل مشارکت بخش‌های تعاونی و خصوصی در تأمین مالی مسکن نیز چهارمین و پنجمین اقدام اولویت‌دار این گزارش هستند.
بر اساس این گزارش، نقش دولت نیز باید از «دولت سازنده» به «دولت سیاست‌گذار، تنظیم‌گر و تسهیل‌گر» تغییر کند. در این الگو، منابع محدود عمومی به‌جای تأمین مستقیم هزینه‌های ساخت، صرف آماده‌سازی زمین و زیرساخت، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، ایجاد زیرساخت اطلاعاتی و تسهیل ورود سرمایه‌های غیردولتی میشود.